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Denken Sie darüber nach oder sind Sie dabei, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen? Wir haben die folgenden Informationen zusammengestellt, von denen wir hoffen, dass sie sehr nützlich sind! Es könnte sogar Ihre Entscheidung beeinflussen, ob und zu welchem ​​Preis Sie verkaufen oder nicht. Wir versuchen, unseren Lieferanten so viele Informationen wie möglich zu geben, um sie beim Verkaufsprozess zu unterstützen, damit es auf dem Weg keine bösen Überraschungen gibt! Ich bin sicher, dass wir diese Liste von Informationen im Laufe der Jahre ergänzen werden und Gesetze und Praktiken sich ändern werden. Die angegebenen Informationen dienen nur als Richtlinie. Sie sollten immer frühzeitig einen qualifizierten Anwalt (z. B. einen Anwalt) hinzuziehen, insbesondere (aber nicht nur), wenn sich seit dem Kauf der Immobilie etwas geändert hat (z. B.) wenn einer Ihrer Miteigentümer entweder gestorben ist oder eine Krankheit entwickelt hat, die seine Fähigkeit beeinträchtigt, den Notar vernünftig zu besuchen, oder wenn Sie Änderungen an der Immobilie vorgenommen haben, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, oder wenn Sie Sie vermuten, dass Sie aufgrund einer Hypothek auf das Grundstück, die höher ist als der wahrscheinliche Verkaufserlös, ein negatives Eigenkapital aufweisen.

1. Kosten und Gebühren beim Verkauf meiner spanischen Immobilie

Diese können in die Kosten und Gebühren unterteilt werden, die VOR dem Verkauf zu zahlen sind, und diejenigen, die zum Zeitpunkt des Verkaufs zu zahlen sind.

1a. Kosten und Gebühren, die vor dem Verkauf einer spanischen Immobilie gezahlt werden müssen

- Energieeffizienzzertifikat.  Wenn Sie kein gültiges Energieeffizienzzertifikat (CEE = certificado de eficiencia energética) haben, müssen Sie laut Gesetz eines erwerben und die Bewertung in Ihrer gesamten Werbung anzeigen und dem Notar am Verkaufsdatum vorlegen. Sie sind 10 Jahre gültig, unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Villas Fox kann Ihnen mit unserem lokalen Architekten bei der Beschaffung eines solchen helfen.  Klicken Sie hier für die neuesten Preise.  Nichtbeachtung kann sowohl für Sie als auch für Ihren Immobilienmakler zu einer Geldstrafe führen. 

-Wohnbescheinigung (certificado de Habitabilidad).  Dies wird ansonsten als sekundäre Berufsgenehmigung (licencia de segunda ocupación), cédula oder erklärungspflichtig bezeichnet. Dies ist ein zweistufiger Prozess. Die erste Phase besteht darin, dass der Architekt die Immobilie inspiziert, sie mit den Eigentumsurkunden vergleicht und eine Bescheinigung ausstellt, aus der hervorgeht, dass die Immobilie bewohnbar ist und der Beschreibung der Immobilie in den Eigentumsurkunden entspricht. Wenn der Architekt feststellt, dass es eine Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Zustand und der Größe des Grundstücks und der Beschreibung in den Eigentumsurkunden gibt, wird er dies in seinen Bericht aufnehmen, und wenn die Änderung vor über 2 Jahren und vor 10 vorgenommen wurde, dann er kann eine Antikebescheinigung ausstellen, um zu erklären, dass die Änderung von jeglichen Sanktionen befreit ist. Andernfalls müssen Sie möglicherweise eine nachträgliche Baugenehmigung für die von Ihnen vorgenommenen Änderungen einholen, was länger dauert. Aus diesem Grund ist es eine gute Idee, die Wohnbescheinigung sehr früh zu erhalten, denn obwohl das Gesetz Sie nicht dazu verpflichtet, vor dem Verkauf eine zu haben, ist der allgemeine Rat an Käufer, keine Immobilie ohne eine zu kaufen. Zumal die Versorgungsunternehmen häufig einen benötigen, wenn sie den Vertrag in den neuen Eigentümernamen ändern. Ein weiterer Vorteil der frühzeitigen Erlangung des Wohnzertifikats besteht darin, dass der Architektenbericht in der Regel Pläne des Hauses enthält, die für Käufer nützlich sein können. Käufer werden mehr Vertrauen in den Kauf Ihres Hauses haben, wenn sie sehen können, dass Sie bereits alle Unterlagen haben, die beweisen, dass die Immobilie vollständig legal ist. In der zweiten Phase des Erhalts dieses Zertifikats müssen entweder Sie selbst oder der Architekt seinen Bericht zusammen mit Kopien der Eigentumsurkunden und aller kürzlich in Rechnung gestellten Rechnungen für SUMA (Gemeindesteuer), Strom und Wasser im Rathaus vorlegen und bezahlen die Rathausgebühr dafür. Einige Rathäuser stellen dann nach einer Wartezeit die Wohnbescheinigung aus, andere Rathäuser (z. B. San Miguel de Salinas) stellen jedoch einfach eine offizielle Quittung aus, aus der hervorgeht, dass die richtigen Unterlagen vorgelegt wurden, und belassen sie dabei. Diese "Quittung" reicht aus, wenn Sie die Immobilie verkaufen.  Klicken Sie hier, um die neuesten Preise für die Erlangung des Wohnzertifikats zu erhalten (variiert zwischen den Städten).

- Alle Kosten und Gebühren, die mit dem normalen Betrieb und der Wartung der Immobilie verbunden sindB. Gemeindegebühren, Wasser- und Stromrechnungen usw., damit Ihr Käufer die Immobilie schuldenfrei und mit allen angeschlossenen Versorgungsunternehmen erhält. Dies gilt auch dann, wenn der Verkaufsprozess länger als erwartet dauert, dh Sie sind weiterhin für alle oben genannten Punkte verantwortlich und können bis zum Verkaufsdatum von der Nutzung der Immobilie profitieren

1b. Kosten und Gebühren, die zum Zeitpunkt des Verkaufs zu zahlen sind

Alle folgenden Kosten werden in der Regel vom Verkaufserlös zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie abgezogen. Mit anderen Worten, der Bankscheck, den Sie am Tag des Verkaufs erhalten, kostet NET die folgenden Kosten. Wenn Sie jedoch in Spanien steuerlich ansässig sind, gilt dies möglicherweise nicht für die Plusvalia-Steuer, für deren Zahlung Sie kurz nach dem Verkauf verantwortlich sind. Wir empfehlen Ihnen dringend, alle diese Kosten und deren Bezahlung frühzeitig mit Ihrem Anwalt zu besprechen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Wenn die Immobilie Elemente oder Merkmale aufweist (z. B. zusätzliche Meter Haus oder Grundstück, zusätzliche Schwimmbäder, Wintergärten, Erweiterungen und andere dauerhafte Strukturen) die zuvor nicht in der offiziellen Grundbuchbeschreibung im Grundbuch eingetragen waren, liegt es in Ihrer Verantwortung, die Gebühren für Architekten, Notare und Grundbuch zu zahlen, die mit der Aktualisierung der Beschreibung im Grundbuch verbunden sind. Die meisten Käufer und ihre Anwälte sind für diesen Prozess zugänglich, der gleichzeitig mit dem Verkauf der Immobilie stattfindet. Sie können jedoch darauf bestehen, dass Sie die Beschreibung im Grundbuch vor dem Verkauf der Immobilie aktualisieren, was einige zusätzliche Monate dauern kann. Selbst wenn Sie bereits dafür bezahlt haben, dass ein Architekt eine Antiquitätenbescheinigung erstellt, um zu erklären, dass die Änderung vor dem Verkauf der Immobilie von der Notwendigkeit einer nachträglichen Baugenehmigung befreit ist, müssen Sie dennoch die mit der Erklärung verbundenen Kosten für Notar und Grundbuch bezahlen Ändern Sie die offizielle Beschreibung der Immobilie, wenn Sie die Immobilie tatsächlich verkaufen. Wenn Sie beispielsweise einem Architekten bereits 250 Euro für eine Antiquitätenbescheinigung für Ihr Schwimmbad gezahlt haben, ziehen die Anwälte beim Verkauf der Immobilie möglicherweise weitere 1,000 Euro ab, um die Kosten für Notar- und Grundbuchgebühren zu decken, die mit dem Hinzufügen des Schwimmbades verbunden sind die Grundstücksbeschreibung im Grundbuch. Verwechseln Sie diese Gebühren nicht mit den Notar- und Grundbuchkosten des Immobilienverkaufs. Diese werden normalerweise vom Käufer bezahlt.

- Notargebühren im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie.  Zumindest in diesem Teil Spaniens ist es üblich, dass der KÄUFER alle Notargebühren (und Grundbuchgebühren) im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums an der Immobilie zahlt. Trotzdem sieht das Gesetz tatsächlich vor, dass der VERKÄUFER den größten Teil der Notargebühren zahlen muss, sofern der private Kaufvertrag nichts anderes vorsieht. Es ist daher eine gute Idee, sicherzustellen, dass Ihr privater Kaufvertrag (den Sie unterzeichnen, wenn Sie einen Preis mit einem Käufer vereinbaren) deutlich macht, dass der KÄUFER die Notargebühren zahlt. Andernfalls könnten Sie zur Zahlung der meisten verpflichtet werden! Der Standardverkaufsvertrag bei Villas Fox sieht vor, dass der Käufer diese bezahlt. Einige Anwälte ziehen es jedoch vor, einen eigenen Vertrag zu erstellen, und wie immer liegt es an Ihnen, die Vertragsbedingungen zu lesen, bevor Sie ihn unterzeichnen.

- Maklergebühren.  Bei Villas Fox berechnen wir dem Verkäufer nach erfolgreichem Abschluss des Verkaufs eine Gebühr. Diese Gebühr wird normalerweise vom Verkaufserlös abgezogen, und die Zahlung erfolgt durch den Käufer im Namen des Verkäufers. Mit anderen Worten, der Käufer zahlt unsere Gebühr (abzüglich der von uns gehaltenen Anzahlung) und dieser Betrag wird von dem Betrag abgezinst, den der Käufer dem Verkäufer zahlt. Auf diese Weise ist es der Verkäufer, der unsere Gebühren bezahlt, und es ist der Verkäufer, dem wir eine Rechnung geben. Unsere Gebühren beinhalten IVA (Umsatzsteuer) in Höhe von 21%. Obwohl unsere Gebühren wie ein weiterer großer Teil des Geldes erscheinen können, den Sie dabei verlieren, glauben wir gerne, dass Sie mit dem von uns angebotenen internationalen Marketing ein viel breiteres Publikum erreichen und mehr potenzielle Käufer anziehen können. Das könnte den Unterschied zwischen dem Verkauf und dem Nichtverkauf Ihres Hauses bedeuten. Oder es könnte bedeuten, dass wir einen Käufer mit mehr Kaufkraft finden (möglicherweise einen, der Ihre Sprache nicht spricht), der möglicherweise bereit ist, einen höheren Preis für Ihre Immobilie zu zahlen, als wenn Sie unsere Dienstleistungen nicht in Anspruch genommen hätten. Wir denken gerne, dass unser Marketing und unsere allgemeine Unterstützung beim Verkaufsprozess ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten!

- Plusvalía Steuer (richtiger bekannt als "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" (IIVTNU) "- aber ich denke, Sie können verstehen, warum die meisten Leute es auf" plusvalía tax "verkürzen. Dies ist eine Steuer, die angeblich vom Verkäufer erhoben wird und mit der Wertsteigerung des Grundstücks verbunden zu sein, auf dem sich die Wohnung oder das Haus befindet. Es muss jedoch auch dann gezahlt werden, wenn der Marktwert des Grundstücks seit dem Kauf der Immobilie gesunken ist. Es hängt auch mit dem Wert von zusammen Das Land (also müssen Verkäufer von Villen auf großen Grundstücken viel mehr bezahlen als Verkäufer von kleinen Wohnungen) und steht auch in direktem Zusammenhang mit der Anzahl der vollen Kalenderjahre seit dem Kauf der Immobilie. Mit anderen Worten, es ist Null, wenn Sie Ich habe die Immobilie weniger als 12 Monate besessen, aber doppelt so viel, wenn Sie die Immobilie 10 Jahre lang besessen haben, im Vergleich zu jemandem, der 5 Jahre lang eine ähnliche Immobilie besessen hat. Wie wird sie berechnet? Wenn Sie uns eine aktuelle SUMA-Rechnung vorlegen Für die Grundsteuer (IBI) können wir sie dann für Sie berechnen. Es variiert zwischen den Städten, aber normalerweise kann es zwischen 30 und 300 Euro für jedes Jahr liegen, in dem Sie die Immobilie besessen haben.

- 3% Retention. Dies gilt, wenn Sie NICHT in Spanien steuerpflichtig sind oder wenn Sie einer sind, aber keine Bescheinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass Sie einer sind.   3% des offiziellen Verkaufspreises werden vom Käufer einbehalten (der ihn in Ihrem Namen an die Steuerbehörden zahlen muss und die Verantwortung dafür übernehmen muss). Dies kann als Anzahlung auf Kapitalertragssteuern (oder andere private Steuerrückstände, die Sie möglicherweise haben) angesehen werden, für die Sie möglicherweise nach dem Verkauf haften. Wenn Ihr Anwalt jedoch nachweisen kann, dass Sie keinen Kapitalgewinn erzielt haben oder Ihre Steuerschuld weniger als 3% beträgt, kann er all dies für Sie zurückfordern (abzüglich der von Ihnen geschuldeten Steuern). Der Vorgang kann ein Jahr oder länger dauern. Ihr Anwalt wird dies nicht automatisch tun - Sie müssen ihn anweisen, dass Sie dies zurückfordern möchten. Fragen Sie sie, ob Sie Ihr spanisches Bankkonto offen halten müssen, damit das Geld darauf eingezahlt werden kann.

- Selbstbehalt für SUMA, Gemeindegebühren, Strom und Wasser.  Die am Verkauf beteiligten Anwälte entscheiden, ob Gelder von Ihrem Erlös einbehalten werden müssen, um noch ausstehende Verpflichtungen hinsichtlich der Zahlung von Strom, Wasser, Gemeinschaftsgebühren und SUMA zu erfüllen. Als Verkäufer sind Sie für die Zahlung der SUMA für das gesamte Kalenderjahr verantwortlich, in dem der Verkauf stattfindet, auch wenn die Rechnung für dieses Jahr noch nicht ausgestellt wurde (was sehr häufig ist, da die Rechnungen normalerweise in erstellt werden der Herbst). Selbst wenn Sie die Immobilie in der ersten Januarwoche verkaufen, behalten die Anwälte möglicherweise einen ungefähren Betrag ein, der der geschätzten SUMA-Rechnung für das ganze Jahr entspricht. Wenn Sie dies anfechten möchten, sollten Sie dies tun, bevor Sie dem Verkauf zustimmen. Es ist wichtig, diese Zurückbehaltungen mit Ihrem Anwalt zu besprechen und ihn zu fragen, wie das Verfahren diesbezüglich ist. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Selbstbehalte unnötig hoch sind, oder wenn Sie nachweisen können, dass Sie die SUMA-Rechnung für das laufende Jahr bezahlt haben, machen Sie dies Ihrem Anwalt frühzeitig klar, damit die Selbstbehalte entsprechend angepasst werden können. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie alle Lastschriften für die Immobilie nach Abschluss des Verkaufs stornieren, und informieren Sie die Anbieter Ihrer Hausversicherung darüber, dass Sie die Immobilie verkauft haben.

Das ist alles für jetzt, aber in naher Zukunft werden wir diesen Artikel mit den folgenden Themen und vielleicht sogar noch mehr erweitern:

2. Wählen Sie Ihren Immobilienmakler (und Ihr Währungsunternehmen, wenn Sie den Verkaufserlös nicht in Euro behalten möchten) und die dafür erforderlichen Unterlagen

3. Vorbereitung der Immobilie für Fotos

4. Vorbereitung auf Kundenbesuche

5. Ich habe ein Angebot - soll ich es annehmen?

6. Was passiert zwischen der Annahme des Angebots und dem Abschluss des Verkaufs? (zB erhalten Sie eine Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz, wenn Sie steuerlich ansässig sind, um die Zahlung des 3% igen Selbstbehalts zu vermeiden!)

7. Was muss ich am Tag der Fertigstellung tun?

8. Muss ich noch etwas tun?

 

 

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Kundenbewertungen

Lieber Andrew & Sorelle, vielen Dank für die gute Arbeit, die Sie beim Verkauf meines Hauses geleistet haben. Sie haben einen bemerkenswerten Job gemacht! Verkauf meines Hauses innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum der Auflistung! Erstaunliches, professionelles und freundliches Paar, das Sie sind ..... wünschte, ich hätte Sie früher gekannt. Als ich dich das erste Mal traf, hatte ich das Gefühl, dass ich dir vertrauen kann und fühlte mich in guten Händen. Ich erzählte meinen Freunden von Ihnen und empfahl dringend, mit Ihnen Geschäfte zu machen. Ich habe Sie einem unserer lieben Freunde empfohlen, der in unserer Urbanisierung lebte, und auch ihr Haus wurde innerhalb kurzer Zeit verkauft und war auch mit Ihrer Professionalität zufrieden. Nochmals vielen Dank und ich wünsche Ihnen beiden mehr Erfolg in Ihrem Geschäft. Leticia Eijk-Caralipio


Leticia Eijk-Caralipio
Donnerstag, 17 Mai 2018

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