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Dieser Artikel erschien ursprünglich in https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2021/10/20/792881-consejos-para-no-pagar-de-mas-al-vender-una-vivienda

Tipps, um beim Hausverkauf nicht zu viel zu bezahlen

 

Artikel geschrieben von  Jaime Navarro Serrate, Experte für Immobilienbesteuerung

Vor einigen Wochen haben wir die Besteuerung des Käufers überprüft und heute konzentrieren wir uns auf die des Verkäufers. Die gemeinsame Lesung zeigt, dass die Verwaltungen an der Marktbewegung interessiert sind, da sie alle belasten: Staat, Autonome und Kommune. Der Verkäufer muss zwei Steuern übernehmen: die Einkommensteuer und den kommunalen Kapitalgewinn.

Der Verkäufer zahlt persönlich Einkommenssteuer auf Sparbasis, wenn er einen Kapitalgewinn nach folgender Tabelle erzielt:

Gesamteinkünfte aus Spareinlagen Steuersatz
Bis zu 6,000 € 19%
Von 6,000 € bis 50,000 € 21%
Von 50,000 € bis 200,000 € 23%
Von € 200,000 26%

Wie können wir die Steuerlast senken? Wir werden einige Möglichkeiten aufzeigen und daran denken, dass es unbedingt erforderlich ist, mit einem Berater die Erfüllung aller Anforderungen zu überprüfen

  • Der Veräußerungsgewinn oder -verlust wird berechnet, indem der Anschaffungswert vom Übertragungswert abgezogen wird. Wir können diesen Vorteil reduzieren, wenn wir hinzufügen inhärente Ausgaben auf den Erfassungswert und subtrahieren sie vom Übertragungswert. Sehen wir uns einige Beispiele für Ausgaben an: Steuer, die für den Erwerb gezahlt wurde (ITP oder Mehrwertsteuer, Erbschaften und Schenkungen), die Provision von Immobilien, Agentur, Anwalt, Sachverständigen, Notar und Grundbuchamt, Energieeffizienzzertifikat. Wir können auch die mit der Hypothek verbundenen Kosten berücksichtigen, einschließlich der Bewertung der Immobilie oder der Stornierung, jedoch niemals die Zinsen. Wenn die von uns verkaufte Wohnung vermietet wurde, müssen wir die Abschreibungen, also den Gewinn erhöhen. Unabhängig davon, ob wir diese Abschreibungen abgezogen haben oder nicht. Berücksichtigen Sie auch die Investitionen oder Verbesserungen die in der Immobilie gemacht wurden.
  • Lassen Sie uns auf Trainer Maturana achten, der sagte, dass Verlieren ein bisschen Gewinnen bedeutet. Also seit wir haben Verluste, lass uns die Zeiten gut wählen, um sie zumindest steuerlich zu nutzen. Veräußerungsgewinne und -verluste werden kumulativ besteuert, sodass wir die Bemessungsgrundlage reduzieren können, wenn wir Verluste erwirtschaftet haben, beispielsweise beim Verkauf von Aktien oder Investmentfonds. In der Übung selbst oder in den vorherigen vier. Auch negative Renditen auf bewegliches Kapital können wir ggf. mit 25 % des Gewinns kompensieren.
  • Der Gewinn ist steuerfrei, wenn der Verkaufsbetrag reinvestiert beim Kauf einer neuen gewöhnlichen Wohnung innerhalb von zwei JahrenBei einer teilweisen Wiederanlage ist die Befreiung proportional zur getätigten Wiederanlage. Erinnern wir uns hier daran, dass der gewöhnliche Aufenthalt ein gewöhnlicher und tatsächlicher Aufenthalt seit 3 ​​Jahren ist, mit Ausnahme von Gründen, die notwendigerweise eine Änderung rechtfertigen (und seien Sie vorsichtig, dass das Finanzministerium diesbezüglich eine sehr restriktive Auffassung hat). Wird der Erwerb mit einem Darlehen finanziert, berücksichtigt das Finanzministerium als Reinvestition nur das, was in den zwei Jahren nach dem Verkauf des Hauses tatsächlich gezahlt wurde. Der Oberste Gerichtshof hat die Kriterien jedoch eingeschränkt und festgestellt, dass die Reinvestition das Geld aus dem Darlehen ist, das für den Kauf des neuen Eigenheims verwendet wurde. Daher wird der gesamte Anschaffungswert des neuen Eigenheims berücksichtigt, unabhängig davon, ob der Betrag befriedigt oder finanziert wurde.
  • Der amerikanische Arzt, Dichter und Richter am Obersten Gerichtshof, Oliver Wendell Holmes, sagte: "Die Jungen kennen die Regeln, die Alten die Ausnahmen", und es gibt zwei, die man kennen muss.

Das Einkommen für den gewöhnlichen Aufenthalt ist für Personen freigestellt über 65 Jahre alt und Menschen in einer Situation von schwere Abhängigkeit oder große Abhängigkeit . Die Freistellung gilt auch für die Übertragung des bloßen Eigentums am gewöhnlichen Aufenthaltsort durch dessen Eigentümer unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs.

Wenn man diesem Alter nahe ist, können Formeln gefunden werden, um die Immobilie nach dem 65.

Und beachten Sie, dass die Vorteile der über 65-Jährigen noch nicht aufgebraucht sind. Wenn das Berghaus verkauft wird, nicht der gewöhnliche Aufenthalt, ist es auch für den Steuerzahler ausgenommen über 65 Jahre alt, wenn sie den erhaltenen Betrag unter bestimmten Voraussetzungen in Leibrenten reinvestieren .

  • Minderungskoeffizienten. Es gibt auch einen Rabatt auf die Steuerrechnung, wenn das Haus vor den Olympischen Spielen in Barcelona gekauft wurde. Es ist komplex bis ins Detail, aber je mehr Jahre vor 1992 der Kauf war, desto weniger wird für den Gewinn bezahlt. Es ist eine alte Norm und sie ist bereits sehr begrenzt, aber sie kann Ihnen immer noch ein wenig Freude bereiten.
  • Eine weitere Freude werden diejenigen haben, die kaufte ihre Immobilie zwischen dem 12. Mai und dem 31. Dezember 2012 , da 50 % ihres Gewinns steuerfrei sind. Um den Ursprung dieser seltsamen Maßnahme zu verstehen, müssen wir bis ins Jahr 2012 zurückgehen. In diesem Jahr hat die Nationalmannschaft sehr gut gespielt, aber die Volkswirtschaft lief sehr schlecht, insbesondere der Immobiliensektor. Und diese Maßnahme wurde ergriffen, um Käufer zu ermutigen, die darüber nachdenken, aber die steuerlichen Auswirkungen auf die folgenden Jahre (wenn sie verkaufen) übertragen.

Es gibt weitere Ausnahmen im Zusammenhang mit Datum in Zahlung oder Spende an bestimmte Einrichtungen.

Die kommunaler Kapitalgewinn wird umgangssprachlich als die Wertsteigerungssteuer städtischer Grundstücke bezeichnet, die vom Käufer in belastenden Überweisungen zu entrichten ist.

Diese Steuer hat in diesen Jahren viel Gesprächsstoff gegeben, kurz gesagt, für die folgenden. Es war ein wunderschönes Land, dessen Land ständig an Wert gewann. Zur Berechnung dieser Wertsteigerung hat der Gesetzgeber in der Absicht der Vereinfachung eine Formel aufgestellt: Multiplizieren Sie den Katasterwert mit einigen Prozentsätzen basierend auf der Zeit, die er besessen hat. Das Problem ist, dass diese Formel nicht berücksichtigt, was passiert, wenn die Immobilien nicht an Wert gewinnen oder sogar fallen.

Aber alles, was nach oben geht, geht nach unten und dieses Land, obwohl es nicht aufhörte, schön zu sein, sah, wie seine Eigenschaften an Wert zu verlieren begannen. Die Formel multiplizierte jedoch weiterhin den Katasterwert mit einem Prozentsatz und gesetzeskonforme Steuerzahler zahlten weiterhin für den Kapitalgewinn, obwohl sie tatsächlich einen Verlust erlitten hatten.

Wie in der Fabel vom tauben Frosch, der nicht auf die anderen Frösche hörte, die ihnen sagten, dass das, was er zu tun versuchte, unmöglich war und dass er deshalb Erfolg hatte, erinnerten sich einige tapfere Staatsanwälte daran, dass die Verfassung besagt, dass Sie gemäß Ihre Fähigkeit wirtschaftlich. Und sie begannen sich zu fragen, ob es sinnvoll sei, Steuern zu zahlen, um ärmer zu sein.

Die ersten Schlachten waren verloren, aber die letzte Schlacht wurde gewonnen: Das Verfassungsgericht entschied, dass die Artikel, die diese Formel festlegten, verfassungswidrig seien soweit sie steuerlichen Situationen des Nichtvorliegens von Wertsteigerungen unterliegen. Außerdem forderte er den Gesetzgeber auf, das Gesetz zu ändern.

Der Gesetzgeber hat seit 2017 keine Zeit mehr gefunden, eine andere Formel aufzustellen. Die Situation ist also derzeit, dass der Steuerzahler den Gemeinden nachweisen muss, dass das Grundstück nicht an Wert gewonnen hat. Wie? Nun, das hängt davon ab. Einige bieten die Möglichkeit, nicht zu zahlen, wenn die Urkunden als Beweis vorgelegt werden, andere verlangen Wertgutachten, und bei anderen müssen Sie bezahlen und dann vor Gericht gehen.

Denken Sie schließlich daran, dass für IBI Zwecke , ist es ratsam, dass der Verkäufer versucht, den anteiligen Betrag des Jahres weiterzugeben, in dem die Immobilie nicht mehr ihm gehört.

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